前晚8时半，博鳌亚洲论坛“对话房地产”分论坛，成为大会期间第一个火药味最浓的 “辩场”，主管部门、地产巨头、国际投行之间，对于正处在宏观调控和次贷危机风暴漩涡中的房地产行业，展开了激烈的交锋。SOHO中国有限公司董事长潘石屹在之前抛出 “房地产业百日内将发生巨变”后，又提出“兜里没钱了，房产商日子不好过”；向来敢说的华远集团总裁任志强则放言，“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

潘石屹观点

兜里没钱房产商日子不好过

潘石屹提出的 “房地产业百日内将发生巨变”论，近期成为行业内热评的焦点。

在博鳌论坛上，他又提出：去年，中国的房地产企业太疯狂了。因为去年一年房地产的销售额是2.9万亿人民币，接近3万亿人民币，但是整年中国房地产公司购买土地超过3万亿。“我觉得自己的钱花得差不多了”。

一方面花钱太多，一方面借钱困难。房地产作为一个资金需求量非常大的行业，从银行借钱变得越来越难。开发贷款首先出现紧张，然后从去年第四季度起，银行的按揭贷款也非常紧张。“再加上美国次贷对中国经济的影响，以及中国实施从紧的货币政策，08年就是房地产缺钱”。

支持观点

高盛集团董事总经理胡祖六：GDP增长 楼价未必疯涨

虽然任志强指出，只要宏观经济今年还能够在11%多的话房价还得涨。但是高盛集团总经理胡祖六的意见却是，GDP的疯涨并不意味着房价也会疯涨，因为还有可支付能力的考虑。他指出，美国之所以有次贷问题，就是通过金融创新把那些房屋出售给没有能力购买的人，才发生大问题。“我们也要引以为戒。即使给那些有钱人，也有可支付能力的问题，因为价格的上升可能远远超出可支配收入的增长幅度，如果房子就越来越贵，越来越买不起，这时候房屋的价格上升，就受到很大的牵制。”

任志强观点

如果要死肯定是银行首先死

一直唱多的任志强表示反对所谓的 “百日巨变论”。“从历史上看，房地产大概每年要死掉2万家企业。”因为由于房地产大部分是以项目设立的公司，“这个项目完了这个公司就死了，就换一个公司重新拿一块地，又重新设立一个公司。”【延伸阅读：任志强新理论：房地产政策有拐点 房价无拐点】

向来敢说的任志强还放言，“只要宏观经济还保持11.9%的GDP增速，房价还得像去年一样保持飞涨。要死肯定是银行先死，房地产商后死。”【延伸阅读：任志强:房地产开发商一年倒闭两三万家很正常】

在谈到美国次贷危机对中国房地产市场的影响时，任志强称，就中国市场来说，银行贷款收紧实际危害的是中小企业的利益，而大地产公司的贷款机会和金额可能反而更多。次贷危机引发的贷款收紧，实际上是让越穷的人贷款越困难，首付提高得更多。总之，只有中国经济整体下滑，房地产业才可能出现所谓的危机。

支持观点

建设部官员陈淮：美国人“得病”，我们未必“吃药”

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，中国城镇化的路还很长，虽然地产业发展会有起伏，但并不会因为美国有“次贷危机”，中国的房地产就会来了冬天。【延伸阅读：陈淮:次贷危机不会导致中国房地产市场

高利贷成开发商救命稻草

徽湖

自从楼市实施第二套新政以来，买卖双方就陷入了旷日持久的观望，长达半年的观望对开发商最直接的影响就是资金链的紧张。让开发商更加寝食难安的是，在今年3月，央行实行今年以来的第二次提高存款准备金率，达到惊人的15.5%，再创历史新高。同时在3月，恒大地产宣布中止上市计划，这标志着在银行贷款难以获得的背景下，地产企业在IPO融资上也进入了死胡同。

虽然在过去的两年中，中国房价在全国范围内出现了大范围的普涨。在全国房价“发烧”之时，众多企业的决策人士也被高烧的房价冲昏了头脑，在过去的2007年，大多开发商获取的利润都被用来买地、囤地。

在2007年，企业拥有土地就意味着在资本市场上可以如鱼得水，可以轻松融得百亿资金，同时随便开发一个项目，就赚个钵满盆满易如反掌。如今时过境迁，银行贷款难度加大、资本市场风光不再，而由于购房者的集体观望，想卖出一套房子很难。尤其是去年的“地王”获得者们，如今巨额的地价应付款就像一座大山压着他们。

当银行的大门不再向开发商门敞开；资本市场的IPO融资大门关闭；开发商依靠销售回款滚动开发的梦想落空。如果2007年是企业拿地扩张年的话，那么2008年中国房地产企业就是现金决定存亡的一年，那么开发商如何能度过企业现金困境呢？

他们只能将眼光投入到民间借贷上。在2008年，房地产产业链条中最忙的、生意最好的并不是开发商，更不是银行或相关建筑材料商，而是新兴行业“房地产开发借贷中介商”。这些借贷中介商在开发企业和放高利贷者之间搭起了一座桥梁。在北京，两年期的开发项目，如果找民间高利贷，其贷款年率都在25%以上，也就是说，如果开发商借2个亿的高利贷，两年之后连本带息需要偿还3个亿。

“由于开发商的资金缺口太大，在信贷紧缩的时间里，大家找钱都快找疯了”，一位借贷中介公司的老总如是说，“大家都不怕利率高，怕就怕借不到钱，一旦钱到不了位，企业面临就是死亡”。

开发商寻求高利贷无疑是无奈之举，但是常言道“撑死胆大的、饿死胆小的”，开发商之所以有胆量借高利贷，是因为房产开发利润之厚，远超过高利贷这点“利率”。试想一下，如果开发利润都像开发商自己说的，只有微薄的百分之十几，那么面对高达20%、30%的高利贷利息，他们还敢借吗？

现在来看，开发商借高利贷无疑只有两种结果：一是开发企业依靠民间借贷渡过难关，高借贷成本最终转嫁到购房者身上，房价继续暴涨才是开发商真正能够得以自救的根本；另一种结果就是开发商聪明反被聪明误，最终落得一个企破人亡，当然这种结果的前提是房价稳定甚至回落，购房者坚持不懈的继续观望。开发商究竟是哭是笑，让我们拭目以待。