房价不降，争论不止。有关房价成本、利润的争论已是多年的“口水战”，而房产开发商也在这“口水战”中被妖魔化……

 

一、房价成本、利润能否被公开

 

    2005年8月，福州市就在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个。福州市物价局局长朱光华指出：政府要调控房价，抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。如果信息不透明，价格信息就会失真，开发商会推动一些虚假的需求，形成不真实的价格信号。

 

    2006年广东省“两会”期间，广东省人大代表朱列玉建议通过开发商公开房屋成本价、有关政府部门出台购房指导价和最高限价的方式来控制地产行业的暴利行为。建议政府要求开发商在申领预售许可证时，向房管局申报房屋成本价，成本价通过行政单位审核审批后才能发放预售许可证，否则房屋不得交易。房屋的成本价向全社会公开。

 

    广东省建设厅在对人大代表建议的答复中表示，公布房屋成本这一做法是违背市场经济的。在市场经济下，决定价格的因素主要是供求关系而不是成本，开发商有根据市场需求以及房屋质量好坏、配套设施是否完善、档次定位等情况确定销售价格的自主权。对商品住房成本价进行公开，或者公开的内容和程度把握不好，容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。

 

    房价能否被公开？这个道理其实很简单，比如你去买日涨夜涨的猪肉时，卖肉的有义务和责任向你公布猪肉成本吗？只不过房价高到让绝大多数人无法承受、买不起房，人们才呼吁要求开发商公布房价成本。可是，开发商公布房价成本后就能大幅降低房价？显然这是“我买东西贵也要知道贵在哪里”的自欺欺人、自我安慰的阿Q……

 

    不过，针对这些口水战，有些现象倒是值得我们深思：

 

    第一，在2005年8月福州物价局公布该市商品房的社会平均成本后，某记者即刻曾对福州××花园(2005年8月上旬开盘)的成本和利润作了实地调查，该楼盘售价3900元（单位：元/平方米，下同），成本2434元（其中：地价683元，土建和安装成本875元，配套建设费用486元，开发商的运营成本390元），由此计算出开发商利润约为1466元，并进一步得出开发商利润率为60%左右的结论。

 

    这个结论似乎与福州物价局“开发商的利润率平均约50%”的测算是一致的。官方的公布和记者的实地调查，在社会上掀起了酣然大波，房地产业成了“暴利行业”。事实上，无论是福州市物价局，还是记者，他们测算出的开发商50-60%的“利润率”实质是尚未缴纳政府各项税费的“利润率”，而政府的各项税费就要占房价的15-20%，也就是说，这50-60%的“利润率”是由开发商和政府共享的。此外，记者看到的是一年内开发销售的楼盘，如果遇到要三年开发完的楼盘，这样的“利润率”还需分摊到三年，每年的利润率也就构不成“暴利”了。公布房价成本固然满足了大众知情权的需要，但这样的公布和测算着实是一种误导。

 

    第二，人们注意到，物价部门要求公布房价成本，保障消费者的知情权，遇到了一些地方政府和开放商的联合抵制。而物价部门公布的房价成本，为何把政府分享的那块利润隐藏在开发商身上，而让社会去枪打开发商这头“出头鸟”？这是因为：1、房地产开发本来就是政府搭台开发商唱戏，由于税费获益颇丰，因而地方政府与开发商之间有着千丝万缕的联系，公开真实的成本，无疑把自己推到前台，把政府高达房价的50%以上的真相暴露在阳光下。2、一些地方政府立场模糊，角色暧昧，处境不无尴尬，少数官员甚至涉嫌与开发商从事腐败交易，你很难算得清楚开发商高额的前期费用中有多少用于腐败交易，也很难区分开发商最终的利润有多少分流到政府或个人的腰包。如果说房价成本是开放商的“隐私”，那么现在一些地方政府想办法保护开发商的“隐私”，从中也多少能看出一些别样的“难言之隐”。

 

    第三，有人很天真地认为：“公布房价成本不仅有利于保障公众的知情权，也可以有效减少房地产市场的商业贿赂等腐败问题。房地产领域是商业贿赂的重灾区，由此增加的成本都被开发商纳入成本转嫁给了公众，如果成本是透明的，商业贿赂存在的空间就会大大被压缩，有利于降低由于腐败而增加的成本，有利于房价回归理性，让利于民。”公布了房价成本，果真能遏制商业贿赂？果真能让房价回归理性、让利于民？如果你真的清楚了房价的构成，你也就不会这么天真了！

 

 

二、房价的成本构成

 

    房地产开发具有收益分享的特殊性。人们往往只将土地费用、建安工程费用、配套设施建设费用作为房地产项目的建设成本，而将除此之外的所有收益统统都看作房地产开发商的利润或收益，从而得出房地产行业属于“暴利行业”的简单和错误判断。而实际上，扣除直接建设成本以后的收益是由政府和房地产企业共同分享的，相关税费归政府，运营管理费用和利润归开发商。目前对房地产开发征收的相关税费不是由政府直接面向消费者征收，而是由政府通过房地产企业的间接征收，因而造成了公众认为“相关税费收益也归房地产企业所有”、“房地产开发拥有扣除建设成本以后的全部开发收益”的错觉，引发社会对房地产业属于“暴利行业”的不正确感受和误判。

 

    实际上，开发商的利润已经没有什么见不得的秘密。根据河南省房地产协会提供的资料及其他可查的材料来看，就全国范围而言，开发商的成本构成可以分为这样几个部分：

 

    1、土地费用：一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用（如“三通一平”、“七通一平”等。近年来伴随着熟地出让和招拍挂政策的逐步实施，土地费用占房价的比重约为25-30%左右。

 

    2、建安工程费用：是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用，通常又称为房屋建安造价，它在整个房价构成中的所占比例相对较大，长期保持在35-40%左右。近年来，尽管伴随着房屋建造质量的提高，建安造价总体呈现上升态势，但由于建安造价上涨速度远远低于房价中其他费用的上涨速度，有些项目建安造价所占比重甚至下滑到30%以下。目前建安造价一般占房价的25-30%。

 

    3、配套设施费用：包括基础设施（道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等）和公共配套设施（建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施）建设费两部分，同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。

 

    4、相关税费：包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费，以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。

 

    5、项目运营管理费用：包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。运营管理费用占房价的比重一般在10%以下，其中财务成本大约是8%。

 

    房地产开发商的利润为扣除以上所有费用后的剩余部分。从实践看，不同类型的房地产项目利润占房价的比重水平存在较大差异，高与低要视开发的时间而定，时间短或低层建筑则高。如果拿到土地后1年能够开发完成的话利润可以达到18%，而现在多为高层建筑，建筑周期一般要2-3年。

 

 

三、房价高企，谁是最大的赢家？

 

    “目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，我估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业，因为它不是高科技产品。”——蔡继明（全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长）

 

    “政府首先不要把房地产行业作为聚宝盆、生财之道，作为财政收入的重要来源。政府一定要坚决退出房地产利益链，支持发展基于非营利目的设立的各种开发机构，支持居民自建活动，坚决打击房地产投机活动。”——曹建海（中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任）

 

    今年两会期间，王超斌、蔡继明等10位全国政协委员，联署了一份《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》。委员们通过调研得出结论：房价过高与政府对房地产业课税过重紧密相连，有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15-20%，而这种税费已占到地方财政收入的30-50%。

 

    某位从事房地产开发和房地产估价多年的专家深深感觉到我国房价中有许多不合理成份，尤其是房地产企业需要重复纳税，向政府有关部门交纳规费和管理费，房产价格近一半交给政府及其相关部门和开发商利润，用于开发的真正成本还不足50%左右。以下是他依据自己实践曾经计算出的政府税费及收益：

 

    1、地价中政府收益：848元/平米

    如果按平均出让金为120万/亩，容积率为1.5，假设政府拍卖地价中三分之一是成本，三分之二是政府收益，政府收益在房价中是800元/平米。土地出让交纳契税4%，政府契税收入在房价中为48元/平米。

    2、基础设施配套费：一般城市合计须交每平米建筑面积190-220元不等。

    3、相关费用：建筑面积交20元。

    4、企业纳税：如果房价按3800元/平米计算，一般须纳税每平方米建筑面积380元。

    5、建筑施工：一般建筑面积成本700-900元，按6%纳税，房价中政府税收约54元。

    6、个人领取房产证土地证交契税和印花税，约占房价格2%，大面积房产交纳4%，此项收入在房价中占76元/平米。

    上述六项合计，政府总共收取的税费和收益是1598元/平方米。这还不包括属于由政府提供的公共服务设施的建设费用。

 

    事实上，从房地产实际收益分享看，政府是房地产开发收益的最大赢家。政府除直接获得相对于商品房销售价格15%左右的税费收益外，还可以从属于商品房建设成本的土地费用中直接获得约占地价款10%左右的土地出让金收益。如果再加上配套设施中属于应该由政府提供的公共服务（如学校、幼儿园、医院、派出所、道路等）设施建设费用，则政府直接或间接获得的实际收益要占到房地产开发总收益的60%甚至70%以上，这也是地方政府强力支持房地产业的重要动力。

 

    对政府而言是进退两难的，一方面要有责任为公共的利益、为社会的和谐、公平，为低收入阶层提供必要的居住条件，另一方面政府要发展经济，通过地方经济的发展获得财政收入，才能搞好城市建设，这笔钱的30%-50%要通过房地产开发获得，通过房地产提高GDP政绩、充实小金库。但这也就造成了住房价格居高不下，而普通居民又买不起房的两难局面。